Ремонт с оправданиями

Неисправное в аренду

Вы нашли необходимые вашей фирме здание, помещение или оборудование, и владелец готов сдать их вам в аренду. Но прежде чем вы сможете использовать помещение, в нем нужно провести ремонт, а оборудование неисправно и требует починки. Брать на себя ремонтные хлопоты арендодатель не желает. Тогда ничего не остается, кроме как принять имущество в том состоянии, в каком оно есть, и самим озаботиться ремонтом.

Гражданский кодекс такое допускает. Статья 611 говорит, что арендодатель должен передать имущество в аренду в состоянии, которое соответствует его назначению и условиям договора. Однако это вовсе не означает, что состояние обязательно должно быть идеальным, то есть таким, в котором имущество сразу готово к использованию. Статья 612 кодекса допускает, что взять в аренду можно и имущество с недостатками, в том числе и такими, которые «полностью или частично препятствуют пользованию им». Из 2-го пункта этой статьи следует, что если указать такие недостатки в договоре или в акте приема-передачи объекта аренды, то арендодатель за них отвечать не будет. Устранение недостатков арендатор может взять на себя, ведь проводить за свой счет текущий ремонт и поддерживать имущество в исправном состоянии – именно его обязанность (п. 2 ст. 616 ГК). Кроме того, договором можно «закрепить» за ним и капитальный ремонт.

Бывает и такое, что в здании или помещении недостатков нет, но ремонт арендатор все равно затевает – ради того, например, чтобы внутренняя отделка была выполнена в фирменном стиле.

Казалось бы, с включением в расчет налога на прибыль расходов, которых потребует ремонт, и в том и в другом случаях проблем не должно быть никаких. Достаточно записать в договоре, что необходимый ремонт арендатор проводит за свой счет и его затраты арендодатель ему не возмещает. В таких ситуациях пункт 2 статьи 260 Налогового кодекса позволяет арендатору относить расходы на ремонт к прочим и сразу уменьшать на них налогооблагаемую прибыль.

Однако в налоговом ведомстве считают, что все не так просто. Выяснилось это на недавнем семинаре, который проводил Владислав Синилов. Тему подняла посетительница семинара, засомневавшаяся, что в ее инспекции согласятся применять пункт 2 статьи 260 Налогового кодекса в случаях, когда имущество требует ремонта еще на момент передачи его в аренду.

«Можем мы включить в расходы затраты на ремонт оборудования, которое получили в аренду неисправным? – спросила она. – Дело в том, что у арендодателя денег на ремонт нет, а это оборудование нам необходимо. Вот мы и согласились за свой счет его отремонтировать».

Тут выяснилось, что проблемы с налоговой инспекцией у таких арендаторов будут из-за списания в расчет налога на прибыль не только расходов на ремонт, но и арендной платы за время его проведения.

Зачем оправдываться?

«Первым делом у инспектора вполне резонно должен появиться вопрос: а арендная плата – расход обоснованный? За неисправное-то оборудование? – ответил Владислав Синилов. – Вы платите за объект, который невозможно эксплуатировать и, следовательно, использовать в деятельности, направленной на получение дохода. Поэтому экономически оправданными затратами это назвать сложно».

Подход, согласитесь, неприятный. Экономическая оправданность – понятие расплывчатое, которое при желании можно повернуть и так и этак. Но вполне возможно, что вам не придется ее доказывать, если вы обратите внимание инспектора, который продемонстрирует такую же логику, как и Владислав Синилов, на пробел в ней.

Его рассуждения о неоправданности арендной платы построены на том, что с момента получения в аренду до окончания ремонта арендатор имуществом не может пользоваться, потому что оно изначально находится в состоянии, для эксплуатации непригодном. Поэтому, дескать, и платить не за что.

Однако если проводить ремонт имущества не сразу по его получении в аренду, а, скажем, уже через год его использования, то ничего не меняется. Арендатор точно так же не может пользоваться этим имуществом во время ремонта, поскольку оно становится непригодным. Но в этом случае экономическую оправданность арендной платы за время ремонта налоговики ведь не оспаривают? Им это и в голову не приходит. Ведь ремонт нужен для того, чтобы имуществом можно было продолжать пользоваться в будущем, а сделать его – закрепленная в договоре обязанность арендатора. То есть он должен и может провести ремонт, только имея имущество а аренде, а значит, перечисляя арендную плату. Не может же арендатор для того, чтобы выполнить одну свою обязанность по договору аренды – сделать текущий ремонт, отказаться от другой – платить арендную плату!

Чем же эта ситуация принципиально отличается от проведения ремонта сразу после получения имущества в аренду? Да ничем. Он также нужен для того, чтобы можно было использовать арендованное имущество в будущем. На начало ремонта оно точно так же для этого непригодно. Так что главное, как того требуют статьи 611 и 616 Гражданского кодекса, закрепить в договоре, что на момент передачи объект требует текущего ремонта, и провести его за свой счет (равно как и все последующие) обязан арендатор.

Аргумент, что вы не можете отремонтировать имущество, не взяв его в аренду, может послужить и доказательством экономической оправданности арендной платы за время ремонта. Он ведь нужен не арендодателю, а вам – для того, чтобы пользоваться взятым в аренду имуществом. Кстати, именно по этой причине налоговики не спорят с обоснованностью арендной платы в схожем случае – когда полученное в аренду оборудование, прежде чем его можно будет использовать, требует монтажа или других предварительных работ (см. «Неприкаянные расходы?» на следующей странице).

Дармовой ремонт

Перечислить в договоре или акте приема-передачи все недостатки принимаемого в аренду имущества нужно и еще по одной причине. Если этого не сделать, то у арендатора, как и предвидела задавшая вопрос посетительница семинара, будет проблема со списанием расходов на ремонт в расчет налога на прибыль.

Дело в том, что в этом случае арендодатель несет ответственность за все недостатки переданного имущества, которые мешают пользоваться им арендатору (п. 1 ст. 612 ГК). Последний вправе потребовать возмещения своих расходов на их устранение. Более того, он вправе просто удержать их сумму из арендной платы или же пойти более мирным путем и потребовать от арендодателя ее уменьшения.

Если арендатор, пусть даже по взаимной договоренности с арендодателем, этим правом не воспользуется, то неприятности гарантированы. «В этом случае списание в налоговом учете расходов арендатора на ремонт можно поставить под сомнение, – сказал Владислав Синилов. – Ведь получается, что арендатор безвозмездно выполняет работы по ремонту для арендодателя. И он, по идее, должен их оплатить или зачесть в счет арендной платы, ведь по договору обязан был передать исправный объект».

В этом вопросе с налоговиками поспорить уже сложно. Пункт 16 статьи 270 Налогового кодекса запрещает включать в расходы стоимость безвозмездно выполненных работ. Более того, пункт 2 статьи 154 кодекса требует начислить на их рыночную стоимость НДС. Кстати, арендодателю тоже придется пополнить бюджет, заплатив с рыночной стоимости работ по ремонту (как с безвозмездно полученных) налог на прибыль (п. 8 ст. 250 НК).

Однако даже если в подобном случае арендодатель возместит вам ваши расходы на ремонт или зачтет их в счет арендной платы, вы все равно окажетесь в проигрыше. Ведь и в этой ситуации получается, что вы выполняете работы для арендодателя, но уже не безвозмездно, а за плату. Поэтому свои расходы на ремонт вы в расчет налога на прибыль, конечно же, спишете. Но и доходы в той же сумме должны будете признать, да еще и НДС со стоимости работ начислить. Так что этот вариант по сравнению с тем, когда вы по пункту 2 статьи 260 Налогового кодекса списываете все расходы на ремонт как не возмещаемые арендодателем и ничего не признаете в составе доходов, согласитесь, не самый привлекательный.

Поэтому стоит позаботиться о том, чтобы как можно более детально описать в договоре аренды или акте приема-передачи имущества его плачевное состояние. Тогда расходы на ремонт арендованного объекта вы сможете списать еще до начала его использования. Это, кстати, признают и в Минфине (письмо от 30 августа 2004 г. № 03-03-01-04/122).

Сделать вид, что все в порядке

Избежать претензий налоговых инспекторов на первый взгляд просто. Достаточно сделать вид, что никаких недостатков у принятого в аренду имущества не было и вы сразу начали им пользоваться, но прошло совсем немного времени, и оно потребовало ремонта. Ваша фирма как арендатор обязана поддерживать его в исправном состоянии и проводить текущий ремонт, за который немедленно и взялась. Тогда у налогового инспектора не будет причин придираться ни к обоснованности арендной платы, ни к списанию расходов на ремонт. Если, конечно, проверяющий не окажется достаточно дотошным.

«Вы, конечно, можете принять объект, один день его поэксплуатировать, а потом поставить на ремонт. Но тогда мы выясним, почему вы за один день привели объект в такое состояние, что он потребовал ремонта», – предупредил Владислав Синилов.

Понятно, что если по документам с имуществом на момент его передачи в аренду все было в порядке, то предъявить претензии к обоснованности расходов на ремонт налоговикам будет сложно. Ведь что бы и когда бы с арендованным имуществом ни случилось, возвращать его к исправному состоянию – обязанность арендатора. А пункт 2 статьи 260 Налогового кодекса позволяет списывать расходы на любой ремонт арендованных объектов, никак не оговаривая его причины.

Но во избежание лишних вопросов специально для пытливых инспекторов стоит заранее запастись обоснованием скоропостижного ремонта. Например, указать в договоре аренды периодичность проведения текущего ремонта арендатором. Там же предусмотреть и срок начала очередного ремонта, наступающий через небольшой промежуток времени после передачи имущества в аренду.

Неприкаянные расходы?

Ремонт – не единственное, чего может потребовать взятое в аренду имущество перед тем, как его можно будет использовать. К примеру, оборудование необходимо установить и смонтировать на территории арендатора, затем провести пусконаладочные работы – проще говоря, привести его в рабочее состояние.

Как и в случае с ремонтом, такое имущество арендаторы начинают использовать не сразу. Несмотря на это, оспаривать экономическую оправданность арендной платы за период проведения монтажных и прочих предварительных работ налоговые инспекторы, если верить Владиславу Синилову, не станут.

– В этом случае арендную плату можно принимать в состав расходов, ведь для того чтобы начать монтажные и другие работы, оборудование необходимо получить в аренду, – объяснил налоговик на том же семинаре. – А вот с затратами на сами работы сложнее. По пункту 1 статьи 257 Налогового кодекса расходы по доведению объекта до состояния, пригодного к эксплуатации, нужно включать в его первоначальную стоимость.

– Но это же затраты на арендованное имущество. Как арендатор может включить их в его первоначальную стоимость? – не поняли посетители семинара.

Вот именно к этому Владислав Синилов и вел.

– Получается, что 25-я глава не содержит механизма, который позволял бы амортизировать такие затраты, – подытожил он. – А как единовременные расходы мы их не примем, потому что, повторюсь, по 257-й статье они должны быть включены в первоначальную стоимость объекта. Выходит, что арендатор не может уменьшить на них свою налогооблагаемую прибыль.

Свой вывод сотрудник налогового ведомства основывает, по-видимому, на пункте 5 статьи 270 Налогового кодекса, который запрещает включать в расчет налога на прибыль расходы по приобретению или созданию амортизируемого имущества, то есть такие, которые нужно включать в его первоначальную стоимость. А среди подобных названы и расходы по доведению до состояния, пригодного к эксплуатации.

Однако с выводом г-н Синилов явно погорячился. На момент передачи имущества в аренду его первоначальная стоимость у владельца уже сформирована, и по ней оно отражено в налоговом учете как амортизируемое. Первоначальная стоимость может изменяться лишь в случаях, названных в пункте 2 статьи 257 Налогового кодекса. Ни под один из них монтаж и прочие работы, которые необходимы для того, чтобы привести его в рабочее состояние, не подходят. Ведь арендатор вернет оборудование его владельцу в том же виде, в котором получил, то есть безо всяких улучшений. К тому же вполне возможно, что у владельца оно уже было в рабочем состоянии, но доставить его арендатору можно, например, только в разобранном виде.

Кроме того, логика, подобная изложенной Владиславом Синиловым, может далеко завести. В первоначальную стоимость основных средств входят, в частности, расходы на их доставку. И что же, если фирма доставит взятое в аренду имущество за свой счет, связанные с этим расходы она не сможет учесть при расчете налогооблагаемой прибыли? Согласитесь, что эта идея выглядит, мягко говоря, необычно. Никто сейчас не спорит с тем, что если, к примеру, арендованное имущество доставлял перевозчик, то это не что иное как услуги производственного характера, расходы на которые по пункту 6 статьи 254 относятся к материальным.

То же самое и с затратами на монтаж, пусконаладку и прочие предварительные работы – это расходы, связанные с производством и реализацией. Например, стоимость необходимых для этих работ материалов вполне можно списывать по пункту 2 статьи 254. А затраты на оплату работ по монтажу – по тому же пункту 6 статьи 254 как стоимость работ производственного характера. В конце концов, перечень принимаемых в расчет налога на прибыль расходов открыт, и затраты на то, чтобы привести арендованное имущество в рабочее состояние, можно списать по пункту 49 статьи 264 Налогового кодекса (как прочие расходы).

Наталия ЗАЙЦЕВА