Как сделать курицу яйцом

Задание скупого рыцаря

Летом этого года наша фирма решила приобрести приличное здание в пригороде и навсегда забыть о проблемах с арендой. Дом находился в муниципальной собственности, и чиновники просили за него довольно крупную сумму. Мой начальник, невероятно скупой господин, очень боялся переплатить и, прежде чем купить этот особняк начала XIX века, настоятельно порекомендовал мне обратиться к оценщикам.

Итак, изначально мне предстояло узнать реальную рыночную цену бывшей помещичьей усадьбы. Просмотрев в интернете сайты, посвященные оценке, я понял, что выполнить наш заказ хорошему специалисту не составит никакого труда. Но для начала предстояло собрать необходимые для оценки документы. Воодушевленный, я принялся за работу.

Но уже к вечеру директор вызвал меня в свой кабинет и интимно так сообщил:

– Знаешь, Иван, мне удалось поговорить с одним чиновником из городской администрации. Он за определенную компенсацию согласен «скосить» значительную часть стоимости дома. Но ему необходимо убедить свое руководство в том, что особняк большего и не стоит. Ты понимаешь, о чем я говорю?

– Честно говоря, не очень.

– Какой же ты непонятливый. Нам нужно получить заключение об оценке, в котором рыночная стоимость приобретаемого здания будет уменьшена не менее чем на 50 процентов.

– Но как же я получу такое заключение? – растерянно спросил я.

– А это уж твои проблемы. Иди и думай.

С такого вот не совсем безобидного задания и началось мое знакомство с оценщиками.

«Серого» найти непросто

Как искать «серого» оценщика, я не имел понятия. Поэтому открыл первую попавшуюся рекламную газету и, выбрав наугад номер, позвонил. Прежде чем изложить суть вопроса, мне пришлось выслушать пятиминутный монолог о заслугах компании и о ее высокой репутации. Только после этого собеседник поинтересовался, а что, собственно, мне нужно.

Оказалось, что оценить здание можно достаточно быстро, конечно, за определенную компенсацию. Премия оценщика, во-первых, зависит от сложности и объема работы. Бывают отчеты, требующие кропотливой работы в течение нескольких месяцев, а есть и однодневные задания. Во-вторых, плата за услуги профессионала находится в прямой зависимости от размера фирмы, ее доходности и той выгоды, которую компания приобретает от оценки.

– Выгода у нас реальная, и вас лично мы не обидим, – намекнул я своему собеседнику на возможность заработать.

Оценщик оказался понятливым.

– Мне ясно, о чем вы говорите. Но провести такую операцию достаточно сложно.

– Почему? – удивился я.– Ведь опытный оценщик может так жонглировать фактами и цифрами, что в результате получится нужное «итого».

– А вы знаете, чем грозит мне такое «итого»? – возмутился мужчина. – Как минимум увольнением. А фирма, в которой я, кстати, заместитель директора, может лишиться лицензии.

В итоге мне дали понять, что сделать выгодную нам оценку невозможно, и я решил искать более сговорчивого профессионала. К вечеру я был совершенно вымотан бесконечными телефонными разговорами: никто не хотел рисковать и делать для нас фальсифицированный отчет. Коллега, весь день наблюдавший за моими мучениями, сказал:

– Подобные вопросы по телефону не решаются. Выбери небольшую фирму (крупная компания вряд ли пойдет на подлог), договорись о встрече и поезжай к ним.

Удивившись, как это я сам не догадался о таком простом решении (видимо, сказалось воспитание, данное мамой-учительницей), решил последовать разумному совету.

Но можно

На следующий день я выбрал в той же газете рекламных объявлений самый маленький модуль с предложением услуг оценщиков и условился о встрече с мужчиной с многообещающим именем Арам.

– Нам нужно, чтобы вы в своем отчете обосновали, что особняк, который мы очень хотим купить, стоит в 2 раза дешевле, чем на самом деле, – сразу взял я быка за рога.

– Без проблем, – легко согласился Арам.

– Сколько будут стоить ваши услуги?

– 10 процентов от той суммы, на которую я вам занижу стоимость здания.

Оговорив все нюансы, я, окрыленный, поехал в офис хвастаться перед руководством своими быстрыми успехами. Но начальник не разделил моих восторгов:

– Мы же не знаем, сколько на самом деле стоит дом. Этот оценщик запросто может сказать, что его цена приближается к полумиллиону долларов. Сделает отчет, в котором укажет 250 тысяч, возьмет с нас 25 тысяч долларов и будет смеяться над нашей глупостью.

– Почему? – не понял я.

– Да потому, что, возможно, цена особняка на самом деле составляет 250 тысяч. В отчете он укажет реальную стоимость и, абсолютно ничем не рискуя, возьмет с нас свои проценты. А две оценки – реальную и липовую – я оплачивать не намерен. Так что ищи человека, которому можно доверять. Я хочу, чтобы специалист был проверенным.

Получив взбучку, я быстренько обзвонил своих знакомых и, выслушав уйму предостережений, все-таки получил координаты эдакого безпроблемного профи. Им оказался оценщик по имени Павел.

По рукам

Павел оказался жутким конспиратором. Я должен был прийти к нему на встречу с газетой New York Times и в желтой рубашке. Поиск этих вещей вывел меня из себя, но я решил, что игра стоит свеч.

За чашечкой кофе у нас состоялся следующий разговор:

– Павел, в Кукуево есть старый особняк. Он принадлежит городу. Нам необходимо, чтобы ты оценил его реальную рыночную стоимость с учетом наших интересов.

– Понятно. Для начала я посмотрю, насколько он тянет на самом деле, а потом обсудим детали.

На дорогущей иномарке оценщика мы съездили за город, полюбовались на наш потенциальный офис. Затем Павел попросил подготовить для него несколько бумаг. В первую очередь его интересовали справки из БТИ и документы о переоценке здания. Свой человек из администрации быстренько подготовил для нас все необходимое. В течение нескольких дней Павел проводил какие-то расчеты, делал выводы и к вечеру третьего дня выдал мне резюме:

– Особнячок тянет на 200 тысяч долларов, это при самой низкой оценке. А реальная его стоимость 400 тысяч в американской валюте.

– Но даже минимальная сумма превышает наши ожидания, – сказал я. – Неужели нельзя договориться на более скромный оценочный вариант?

– Конечно, без проблем. На какую сумму вы рассчитываете?

– Директор от силы даст 150 тысяч. Вы же понимаете, что в этот домик надо будет вложить еще столько же, чтобы привести его в нормальное состояние.

– Ясно. Договорились. Я даю заключение на 150 тысяч. Но с вас причитается предоплата в пять тысяч долларов. Если вы выкупите здание за ту сумму, что я укажу в отчете, то придется добавить еще десять тысяч зеленых. В противном случае мы квиты.

Советы бывалого

Напоследок Павел рассказал мне, что «серой» оценкой занимаются в первую очередь профессионалы-одиночки. Их можно найти по газете или в интернете.

– Хотя у меня есть друзья, которые работают в серьезных компаниях, тем не менее они не брезгуют таким образом получать «левые» доходы втайне от руководства.

– Но я звонил по фирмам, пытался уговорить дать нужное нам заключение, но обычно меня «посылали».

– Придумал тоже: звонить. Такие дела решаются с глазу на глаз. И со специалистом следует начинать разговор издалека, постепенно готовя почву для контрольного вопроса. По его реакции ты поймешь, готов он на твои условия или нет. В общем, методом проб и ошибок ты придешь к нужному человеку. Главное – не трусить, в России же живем!

– А оценщики не боятся, что афера может быть раскрыта и они лишатся лицензии, а то и попадут под суд?

– Установить, заказная оценка или нет, практически невозможно, – объяснил Павел. – Даже если дело дойдет до суда, оценщик будет утверждать, что он делал свою работу без какого-либо злого умысла и если ошибся в расчетах, то совершенно случайно.

Редакция благодарит за помощь в подготовке материалов компании «ИНТЭК Консалтинг», ООО «Независимая экспертиза XXI век», ООО «ВЭО-Инвест», ЗАО «Центр экономико-управленческого консалтинга “Ким и Партнеры”», «Пепеляев, Гольцблат и Партнеры».