Капремонт вместо арендной платы

Материал предоставлен журналом
"Расчет" (№9, 2003)

Ознакомиться с содержанием номера
вы можете в разделе "Периодика"
либо непосредственно на сайте журнала
www.raschet.ru

Чтобы за счет арендной платы довести «до ума» помещение, где, к примеру, прорвало систему отопления, нуждавшуюся в замене еще десять лет назад, не нужно согласия арендодателя. Достаточно известить его о стоимости ремонтных работ. Так решил Высший Арбитражный Суд.

Что хотели, того не получили

При сдаче в аренду здания существует незыблемое правило – у него не должно быть недостатков, из-за которых его нельзя использовать по назначению (ч. 1 ст. 611 ГК). Главное – определить это назначение в договоре аренды.

Состояние помещения отражается в документах, приложенных к договору аренды. Это – технический паспорт и сертификат качества. Если состояние здания оставляет желать лучшего, составляется план-график проведения ремонта и оговаривается, что сумма, потраченная на ремонт, зачитывается в счет арендной платы.

Но случается и так, что, передавая здание в пользование, арендодатель клятвенно (читай – «на словах») заверяет нанимателя, что помещение подходит для него как нельзя лучше. А подтвердить правоту своих слов не может: нет технической документации.

Так и произошло с «Международным академическим агентством “Наука”» и «Строительной компанией “Эльгида”». У последней в ведении было здание, принадлежавшее Мин-имущества. Его и облюбовала «Наука». Договор заключили и подписали по всем правилам, вот только условия проведения капитального ремонта не предусмотрели – не было повода. Здесь-то арендодатель («Эльгида») и покривил душой.

Заподозрив обман, «Наука» организовала проверку состояния инженерно-технических коммуникаций в помещениях. Результаты превзошли все ожидания. Аварийное состояние системы отопления и канализации, высокая степень общего износа здания – таков был неполный перечень «достоинств» обследованного объекта. Все эти данные зафиксировали в акте дефектной ведомости. Но вдруг в процессе проверки всплыл акт приемки-передачи основных средств в хозяйственное ведение «Эльгиды» Мин-имуществом. В нем были описаны те же недостатки! Получается, что арендодатель прекрасно знал обо всех изъянах заранее, но предупреждать об этом арендатора – «Науку» – не стал.

В таких случаях арендодатель должен либо привести здание в пристойный вид за собственный счет и сохранить себе арендные платежи, либо уменьшить плату в зависимости от значимости дефектов. Или же лишиться платы совсем, так как арендатор пустит эти деньги на ремонт. И согласия недобросовестного арендодателя не понадобится – достаточно будет только его осведомленности (п. 1 ст. 612 ГК).

Фальшивый компромисс

Агентство «Наука» решило сделать в здании капитальный ремонт. Сообщило об этом «Эльгиде», к письму приложило акт технического состояния осмотренных помещений, указало примерную стоимость ремонта. А еще в письме содержалась просьба заменить арендные платежи суммой ремонтных работ. «Эльгида» согласилась на все.

Повестка в суд была для добросовестного арендатора как гром среди ясного неба. «Эльгида» решила убить одним выстрелом всех зайцев – потребовала взыскать задолженность по арендной плате и пеней за ее просрочку, расторжения договора и выдворения «Науки» из занимаемого помещения.

Было бы ошибкой утверждать, что неоговоренность поведения сторон при капитальном ремонте в договоре аренды подлила масла в огонь. Очень часто, даже прописав все детали досконально, арендодатель приводит весьма сомнительные доводы для того, чтобы потащить добросовестного арендатора в суд. «Это стоит того, – рассказывает московский адвокат Сергей Кузнецов. – Арендодатель получает деньги за аренду, пени за “просрочку”, да еще и остается в хорошо отделанных помещениях вместо халупы с ветхими стенами и протекающим потолком. Ведь на улучшения, которые теперь неотделимы от помещений, арендодатель, за редким исключением, получает право собственности».

Долгий суд

Часто подобные дела разрешаются до конца только в вышестоящих инстанциях. В нашем случае череда судебных разбирательств напоминает погоню за собственным хвостом. На первом же судебном заседании было решено, что деньги, которые пошли на ремонт, можно считать арендной платой, а требование выплатить долг выглядит нелепо за отсутствием такового.

На этом фоне вопрос о расторжении договора и выдворении из здания «Науки» тоже потерял смысл. «Ко мне несколько раз поступали на рассмотрение подобные дела, – делится Кирилл Талов, судья небольшого подмосковного городка. – Если процедура проведения ремонта договором не урегулирована – все есть в Гражданском кодексе. То, что арендатор имеет право возместить расходы на ремонт арендованного помещения, не вызывает сомнений. А вот о том, что на это нужно согласие арендодателя, не сказано ни слова. Организация, предоставившая безобразное помещение, выиграет в суде, только если докажет, что арендатор точно знал о недостатках на момент заключения договора аренды (например, во время преддоговорной проверки помещения). И речь здесь идет о недостатках, для определения которых достаточно лишь внимательно осмотреть помещение, а к скрытым недостаткам это отношения не имеет».

Но тернистый путь «к истине» продолжился. Дело вскоре направи-ли «вверх» по судебной лестнице. Последующие суды сослались на то, что согласия на ремонт и замену арендной платы стоимостью ремонта «Эльгида» не давала, а значит, и поведение «Науки» незаконно. Долг надо вернуть, договор – расторгнуть, а своевольного арендатора – «Науку» – отправить восвояси. Правда, пени за просрочку взыскивать отказались.

В итоге это дело докатилось до Высшего Арбитражного Суда, который и признал решение суда первой инстанции единственно правильным (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда от 20 мая 2003 г. № 1577/03).

Несмотря на...

Даже если в договоре аренды есть пункт о зачете стоимости ремонта в счет арендной платы, – это не панацея. Например, негосударственный пенсионный фонд «Сберегательный» взял в аренду помещение у Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга. В договоре аренды прописали, что капитальный ремонт помещения фонд сделает в счет арендной платы. Комитет в итоге подал в суд, где свою претензию объяснил тем, что фонд не согласовал с ним сумму ремонта, а с жилищно-коммунальным хозяйством города (балансодержателем) – техническую документацию, что обязывало сделать распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 6 октября 1997 г. № 1036-р.

Но суды сочли эти доводы несостоятельными, напомнив настойчивому арендодателю, что в Гражданском кодексе нет ничего ни о согласии балансодержателя, ни о согласии арендодателя. И сделали вывод, что «взыскивать, расторгать и выдворять» нечего, некого, а главное, не за что (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 января 2003 г. по делу № А56-23553/02).