"Зеленая" земля столицы. <i>Как рассчитать стартовую цену на земельных торгах</i>

Из Москомзема в мэрию

Постановлением от 13 ноября 2001 г. № 1022-ПП (далее — постановление) столичное правительство утвердило новую методику расчета платы за право аренды земельных участков.
Напомним, что раньше этот порядок регламентировался только внутренними инструкциями Москомзема. Теперь же, как поспешили заверить нас представители этого ведомства, они "обобщены, улучшены и представлены на всеобщее обозрение" в документе совершенно другого, более высокого уровня.
Как говорится в самом тексте постановления, оно принято в целях реализации Закона об основах платного землепользования в городе Москве.
Наверное, вы уже успели понять, что новый документ касается не расчета стоимости аренды, а определения платы за право арендовать земельный участок. Такое право "разыгрывается" между потенциальными арендаторами на конкурсной основе. Порядок же и условия проведения тендера регламентируются распоряжением мэра Москвы от 18 декабря 1992 г. № 571-РМ.
Победителем конкурса становится участник, который предлагает городу наиболее выгодные условия — как правило, наивысшую цену за право заключить договор аренды. Стартовой же ценой, с которой начинаются торги, как раз и является размер платы за право аренды, определяемый на основе предложенной в постановлении методики.

В долларе сила

Пожалуй, самый неприглядный момент нового документа — денежные единицы, предлагаемые для расчета. Так, один из базовых показателей — средний размер платы за право аренды земли в столице нашей Родины Москве — установлен не в рублях, не в МРОТ и даже не в условных единицах, а в долларах, точнее в тысячах долларов США.
Такого низкопоклонства столичных органов власти перед американской валютой, да еще и подкрепленного официальным документом, по правде сказать, мы не ожидали. Видимо, разработчики постановления считают стабилизацию рубля совсем безнадежным делом. Потому они не позволили российской валюте служить ориентиром в такой особо "щепетильной" сфере, как аренда московской земли. Что ж, с одной стороны, рубль действительно потихоньку сдает свои позиции (особенно в ожидании падения мировых цен на нефть). Но с другой стороны, почему валюта иностранного государства должна служить мерилом стоимости права аренды российской государственной собственности?
Этот шаг московских властей не совсем понятен еще и потому, что именно они прославились в России как особо рьяные сторонники отечественной валюты. Ведь все мы помним, как совсем недавно столичное правительство настаивало на том, чтобы ценники в магазинах выставлялись не в долларах, а в рублях или (в крайнем случае!) в условных единицах. Чем же базовые ставки, представленные на публичное обозрение в официальном документе, подписанном мэром Москвы, отличаются от витрин этих магазинов?
Очевидно, что "долларизации" московского законодательства можно было спокойно избежать. Для этого достаточно было ввести специальные поправочные коэффициенты, которые учитывали бы уровень инфляции за тот или иной период.

"Зима" на улице Василия Петушкова

Стартовую цену по каждому конкретному земельному участку, предназначенному для сдачи в аренду, определяет Московский земельный комитет.
Однако прежде чем готовить документы, бухгалтерам столичных организаций, которые собираются получить землю в аренду, будет полезно произвести свои собственные расчеты. Ведь таким образом сразу можно определиться: в состоянии ли предприятие начать и продолжить торги за земельный участок или лучше подыскать другой, более дешевый вариант.
Постановлением предусмотрены две методики расчета: для земель, на которых здания и сооружения уже расположены и эксплуатируются, и для участков, на которых они только будут возводиться.
Причем вторая методика, как особо отмечено в документе, не применяется для земель, выделяемых под строительство жилых зданий, объектов социальной сферы или городского заказа. Более подробно мы расскажем о ней в декабрьском номере приложения "Практическая бухгалтерия".
А сейчас рассмотрим способ расчета платы за право аренды уже застроенных участков.
Этот показатель зависит от двух параметров. Во-первых, от площади земли. В соответствии с постановлением она должна определяться в гектарах.
Во-вторых, от местонахождения земельного участка, а точнее сказать — от территориально-экономической зоны, в которой он расположен. Напомним, что в Москве таких зон — 69. Кроме того, отдельные из них поделены на так называемые "подзоны повышенной ценности". Такая градация городских земель установлена распоряжением мэра Москвы от 25 сентября 1998 г. № 980-РМ.
Итак, средние размеры платы за право долгосрочной аренды (на 49 лет) земельного участка определены в постановлении для каждой из этих зон (подзон). Они установлены в тысячах долларов США за 1 гектар.
Если перемножить показатели площади и средней платы за право аренды, получается предварительная стоимость права аренды конкретного земельного участка.
Полученный показатель нужно умножить на два корректирующих коэффициента. Первый делает необходимую поправку на срок аренды. Чем он продолжительнее, тем выше значение коэффициента. Заметим, что при аренде земли на срок свыше 25 лет установлена максимальная величина этого коэффициента — 1,0. Получается, что при таком значении он вообще не влияет на конечный результат.
Второй корректирующий коэффициент зависит от назначения участка. Если на нем расположены производственные или складские здания, то используется понижающий коэффициент со значением 0,8. Для остальных объектов применяется коэффициент 1,0.
Формулу расчета размера платы за право аренды можно представить следующим образом:

З = Е. х М. х Л х Я,

где:
З - размер платы за право аренды земельного участка;
Е — площадь земельного участка (га);
М — средний размер платы (в долл. США/га) за право аренды участка на 49 лет в конкретной территориально-экономической зоне;
Л — коэффициент корректировки за право краткосрочной или долгосрочной аренды;
Я — коэффициент назначения земельного участка.

Рассмотрим порядок расчета платы за право аренды на конкретном примере.
Допустим, что ООО "Зима" хочет арендовать земельный участок площадью 0,1 га, расположенный на ул. Василия Петушкова, сроком на 12 месяцев. Предположим, что на территории участка находится здание, в котором организация предполагает разместить цех по сборке мебели.
Так как улица Василия Петушкова расположена в 20-й территориально-экономической зоне, средней размер платы за право аренды составит 400 000 долл. США за 1 га (или 40 долларов за 1 кв. м).
Учитывая, что срок аренды земельного участка — один год, коэффициент "Л" будет иметь значение 0,153.
Поскольку здание будет использоваться для производственных нужд, коэффициент назначения земельного участка составит 0,8.
Теперь подставим все определенные нами показатели в формулу для расчета.
З = 0,1 га х 400 000 USD х 0,153 х 0,8 = 4896 USD
Именно на такую минимальную цену опциона на приобретение права заключения договора аренды ООО "Зима" должно ориентироваться, если оно хочет участвовать в конкурсе и арендовать этот земельный участок.

Александр СЕРГЕЕВ, Николай ШВАРЦ
Материал предоставлен журналом "Московский бухгалтер"