Как «упрощенцу» учесть коммунальные платежи

Расходы арендодателя, применяющего УСН

Аренда помещений чаще всего сопровождается отдельной оплатой коммунальных услуг, которые потребляет арендатор. А поскольку покупателем коммунальных услуг является арендодатель, арендатор должен компенсировать ему затраты на «коммуналку».

Компенсация коммунальных платежей может быть предусмотрена в договоре аренды или допсоглашении к нему. Но независимо от того, каким документом закреплена компенсация «коммуналки», отношения сторон в этом случае не являются отношениями по договору поставки коммунальных услуг. Ведь в соответствии со статьей 539 Гражданского кодекса арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг (п. 22 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Читайте также «Книга учета доходов и расходов при УСН»

Если арендодатель применяет УСН с доходов

По мнению чиновников, сумма компенсации арендатором коммунальных услуг арендодателю является доходом арендодателя. А значит, он должен учитывать ее при расчете «упрощенного» налога (письма Минфина РФ от 22 мая 2017 г. № 03-11-06/2/31137, от 18 июля 2012 г. № 03-11-11/210, ФНС РФ от 5 декабря 2006 г. № 02-6-10/216@, УФНС РФ по г. Москве от 17 ноября 2009 г. № 20-14/2/120232@, постановление Президиума ВАС РФ от 12 июля 2011 г. № 9149/10).

Это невыгодно тем «упрощенцам», которые платят налог с доходов. Ведь в этом случае увеличивается облагаемая база по налогу при УСН.

Чтобы не переплачивать УСН-налог, арендодатель может выступить в роли посредника по расчетам за ЖКХ между коммунальными службами и арендатором.

Все очень просто. Вместе с договором аренды арендодатель заключает посреднический договор с арендатором на предоставление ему коммунальных услуг. В этом случае арендатор выступает в роли принципала, а арендодатель в роли агента. Тогда коммунальные платежи, полученные от арендатора, не считаются доходом арендодателя. Поскольку в Налоговом кодексе сказано: деньги, поступившие комиссионеру, агенту или иному поверенному по посредническому договору, не являются его доходом. Исключение составляет только посредническое вознаграждение (пп. 9 п. 1 статьи 251 НК РФ).

Поэтому в случае агентского договора арендодатель на УСН учитывает в доходах не всю сумму возмещения коммунальных услуг, поступившую от арендатора, а только агентское вознаграждение (письмо Минфина России от 25 декабря 2017 г. № 03-11-11/86266).

Если арендодатель применяет УСН с доходов за вычетом расходов

Но если арендодатель применяет доходно-расходную «УСН», оплату коммунальных услуг за арендатора он может учесть в материальных расходах (пп. 5 п. 1, 2 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Если в стоимости коммунальных услуг вам предъявлен НДС, вы можете также учесть его в расходах (пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Учесть затраты на «коммуналку» арендодатель может в момент списания денег с расчетного счета или в момент выплаты их из кассы. При этом он должен иметь документы, подтверждающие коммунальные расходы:

• счета поставщиков коммунальных услуг;
• документы об их оплате арендодателем (платежные поручения, приходные кассовые ордера, кассовые чеки и др.).

В бухучете арендодателя компенсация коммунальных услуг, потребленных арендатором, не приводит к изменению экономических выгод, поэтому не отражается на счетах учета доходов и расходов.

ПРИМЕР 1. КАК УЧИТЫВАЕТ КОМПЕНСАЦИЮ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ АРЕНДОДАТЕЛЬ
ООО «Пассив» (арендодатель), применяющее УСН с объектом «доходы минус расходы», сдает АО «Актив» (арендатор) офисное помещение. Договор аренды предусматривает оплату коммунальных услуг арендодателем. На основании счета, выставленного арендодателем, арендатор компенсирует ему стоимость таких услуг.
4 июля «Пассив» оплатил коммунальным службам потребленные «Активом» в июне коммунальные услуги в сумме 15 340 руб. (в том числе НДС – 2340 руб.).
5 июля «Пассив» выставил «Активу» счет на возмещение коммунальных платежей за июнь в сумме 15 340 руб.
6 июля «Актив» перечислил указанную сумму на расчетный счет «Пассива».
Бухгалтер «Пассива» сделает в учете проводки:
4 июля
ДЕБЕТ 60 субсчет «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»   КРЕДИТ 51

— 15 340 руб. – оплачены коммунальные услуги их поставщикам;
5 июля
ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с арендаторами»   КРЕДИТ 60 субсчет «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»

— 15 340 руб. – отражена сумма компенсации коммунальных услуг, потребленных арендатором;
6 июля
ДЕБЕТ 51   КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с арендаторами»

— 15 340 руб. – на расчетный счет арендодателя поступила сумма компенсации коммунальных услуг от арендатора.

Расходы арендатора, применяющего УСН

Арендатор, применяющий УСН с объектом «доходы минус расходы», может учесть стоимость потребленных им коммунальных услуг в составе материальных расходов (пп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ, письмо УФНС РФ по г. Москве от 3 июля 2006 г. № 18-11/3/57698@).

Указанные расходы можно учесть в момент списания денег с расчетного счета или в момент выплаты их из кассы. Для этого надо иметь подтверждающие документы:

• счет от арендодателя на оплату компенсации коммунальных затрат;
• документы, подтверждающие стоимость коммунальных услуг, потребленных непосредственно арендатором (например, составленные на основании счетов коммунальщиков акт потребления коммунальных услуг и расчет коммунальных платежей).

В бухгалтерском учете арендатора расходы по возмещению арендодателю коммунальных платежей являются расходами по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99).

ПРИМЕР 2. КАК УЧИТЫВАЕТ КОМПЕНСАЦИЮ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ АРЕНДАТОР
Торговая фирма «Пассив», применяющая УСН с объектом «доходы минус расходы», арендует помещение у АО «Актив». Потребленные «Пассивом» коммунальные услуги оплачивает поставщикам «Актив», а «Пассив» компенсирует ему их стоимость сверх арендной платы.
5 июля «Актив» выставил «Пассиву» счет на возмещение коммунальных платежей за июнь в сумме 14 160 руб. (в том числе НДС – 2160 руб.). К счету прилагался расчет стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором, произведенный на основании показаний счетчиков.
6 июля «Пассив» перечислил деньги «Активу» в оплату указанного счета.
Бухгалтер «Пассива» сделает следующие проводки:
5 июля
ДЕБЕТ 44   КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с арендодателями»

— 14 160 руб. – отражены расходы (с учетом НДС) по возмещению коммунальных платежей арендодателю;
6 июля
ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с арендодателями»   КРЕДИТ 51

— 14 160 руб. – компенсация коммунальных расходов перечислена арендодателю.

Читайте в бераторе

О том, как «упрощенцам» учесть и отразить в учете коммунальные расходы при аренде