Реализация жилых домов не облагается НДС

Основание спора

Общество не согласилось с решением инспекции о привлечении его к налоговой ответственности и об отказе в вычете НДС по приобретенным для продажи строительным материалам и просит обязать инспекцию возместить обществу из бюджета заявленную сумму.

Позиция налоговой инспекции

Общество неправомерно приняло к вычету НДС со стоимости приобретенных строительных материалов, поскольку они не использовались для осуществления операций, признаваемых объектом налогообложения. Общество изначально приобретало и в дальнейшем использовало их при строительстве жилых домов, являясь застройщиком на основании договора участия в долевом строительстве, а реализация этих услуг НДС не облагается.

Позиция налогоплательщика

Общество, являясь плательщиком НДС, в проверяемом периоде осуществляло операции, как облагаемые, так и не облагаемые налогом. Материалы оно приобретало для перепродажи, поэтому НДС, предъявляемый поставщиком, приняло к вычету. Приобретенные материалы были частично реализованы во II квартале 2016 года, дальнейшая реализация производилась во II квартале 2017 года, что подтверждается предоставленными дополнительными доказательствами – регистрами бухгалтерского и налогового учета, договорами, счетами-фактурами, накладными и актами, а также соглашениями о зачете взаимных требований.

Читайте также «Вычет НДС по ставке 18%, если реализация облагается по ставке 10%»

Суд решил

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2017 года № 08АП-10103/2017 по делу № А75-4758/2017

Общество в налоговой декларации по НДС за IV квартал 2015 года заявило вычеты по приобретению товаров, которые заведомо в дальнейшем будут использованы для осуществления операций, не облагаемых НДС.

Общество создано как девелопер жилой и коммерческой недвижимости и реализует проекты точечной и комплексной застройки, в частности, является заказчиком – застройщиком строительства жилого квартала.

Законом установлен критерий, в зависимости от которого суммы НДС, включенные в цену приобретенных налогоплательщиком товаров (работ, услуг), либо предъявляются к налоговому вычету, либо включаются в состав расходов при исчислении налога на прибыль. Таким критерием является характер использования приобретенных товаров (работ, услуг: используются они для совершения операций, подлежащих обложению НДС, или для операций, не подлежащих обложению (освобождаемых от налогообложения).

К вычету может быть заявлен только НДС, предъявленный продавцами при приобретении товаров (работ, услуг), предназначенных для их использования в облагаемых операциях.

От налогообложения НДС освобождены:

• операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них;
• операции по передаче доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир;
• услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Таким образом, НДС, уплаченный поставщикам за приобретенные товары (работы), связанные со строительством и реализацией жилых домов и жилых помещений в многоквартирных домах, не подлежит включению в состав налоговых вычетов.

Общество является заказчиком-застройщиком строительства жилого квартала. В проверяемом периоде оно осуществляло реализацию жилых помещений, а также услуг заказчика-застройщика без выделения суммы налога на добавленную стоимость. Факт осуществления операций, не подлежащих налогообложению НДС, подтверждается представленными в материалы дела выписками по расчетным счетам общества.

По договору купли-продажи обществом были приобретены строительные материалы (диафрагмы жесткости, колонны, плиты перекрытия, ригели, шахты лифтов и др.). Стоимость покупки включает НДС. Имеются счета-фактуры с выделением суммы налога. По договору хранения материалов материалы находились на строительном объекте.

Осмотр места хранения железобетонных изделий (ЖБИ) показал, что по обследуемому адресу находится строительная площадка, на которой строится многоэтажный жилой дом. Идентифицировать находящиеся на строительной площадке ЖБИ по наименованию и количеству было невозможно из-за отсутствия специальной техники (крана) и специалиста. На этой же строительной площадке находились и другие по маркировке и конфигурации изделия. Какие-либо перегородки, конструкции, вывески и планы, свидетельствующие о наличии на территории строительной площадки места для складирования ЖБИ, не было.

Установить соответствие по количеству и наименованию ЖБИ, подлежащих передаче подрядчику, и приобретенных ранее для якобы продажи, не удалось.

Кроме того, согласно договору аренды, земельный участок передан обществу в аренду для осуществления строительства жилого дома.

Результаты допроса свидетелей подтвердили, что строительные материалы приобретались для возведения жилого дома.

Несмотря на то, что по договору купли-продажи осуществлена частичная реализация строительных материалов подрядчику, инспекция пришла к выводу, что дальнейшее движение товара не предполагалось, товар поставлялся на строящийся объект именно для использования в производственной деятельности. То есть обществу изначально была известна цель приобретения и использования строительных материалов.

Утверждение общества об осуществлении отдельного вида деятельности – реализации строительных материалов – не может служить основанием для удовлетворения его требований. Вся передача строительных материалов осуществлялась исключительно в адрес генподрядчика общества на строительном объекте, заказчиком-застройщиком которого выступает само общество.

То есть по факту общество создало видимость торговой деятельности, тогда как в реальности занималось строительством жилья.

А из анализа выписок банка установлено, что их доходную часть составляют поступления по договорам участия в долевом строительстве, поступления за реализованные квартиры без выделения суммы НДС. То есть строительные материалы приобретались на денежные средства дольщиков, а не на заемные средства, как утверждает общество. Сумма займа поступила позже, чем были проведены расчеты с поставщиком строительных материалов.

Установлено, что на постоянной основе общество перечисляло деньги в адрес подрядчика за выполненные работы. Он, являясь покупателем и продавцом спорных материалов, за приобретенные материалы с обществом не рассчитался. В то время как общество оплатило материалы, а с подрядчиком провело зачет встречных требований.

Общество также пыталось обосновать свою позицию дополнительными документами. Однако они были составлены уже после вынесения судом первой инстанции оспариваемого решения. Кроме того, они были составлены между взаимозависимыми лицами, одно из которых не осуществляет финансово-хозяйственную деятельность и подает нулевую отчетность, а единоличный исполнительный орган у них один и тот же.

Таким образом, установлен факт принятия обществом «входного» НДС при приобретении материалов, в последующем передаваемых генеральному подрядчику, который использует их при строительстве жилого дома и передает заказчику в стоимости выполненных работ.

Общество, являясь заказчиком-застройщиком, изначально знало, для чего их приобретало. Все приобретенные стройматериалы поставлялись на строящийся объект. То есть по факту заказчик создал видимость торговой деятельности, тогда как в реальности занимался строительством жилья.

Поскольку реализация жилых домов и помещений не облагается НДС, постольку «входной» налог по материалам, которые заказчик продал подрядчикам для использования в строительстве жилья, к вычету не принимается (под. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ).

Читайте также «Какие изменения по НДС принес Закон № 335-ФЗ»