Недвижимость за рубежом: особенности налогообложения

06.09.2017

Российский налогоплательщик, будь то предприниматель-резидент или компания, может обладать зарубежным недвижимым имуществом. Альберт Юсуфов, ведущий юрисконсульт КСК групп, рассказал об особенностях налогообложения таких объектов.

Покупка недвижимости за рубежом может повлечь за собой возникновение следующих сборов:

  • налог на имущество организаций в России и корпоративный налог в иностранной юрисдикции в отношении доходов, получаемых от использования недвижимого имущества, а также в отношении доходов, получаемых при продаже этого имущества;
  • налог на прибыль организаций в России в отношении доходов, получаемых от использования недвижимого имущества, а также в отношении доходов, получаемых при продаже этой собственности;
  • налог на имущество в государстве нахождения собственности квадратных метров.

Действие норм СИДН

В первую очередь хотелось бы отметить важную особенность применения норм соглашений об избежании двойного налогообложения (СИДН). Важно понимать, что все СИДН, применяющиеся в РФ (сейчас – семьдесят восемь), действуют в отношении налогов на доходы и капиталы. Это означает, то что такие СИДН не отменяют двойное налогообложение на налог на недвижимость, в связи с чем российская компания, владеющая зарубежной недвижимостью, вынуждена платить налог на недвижимое имущество как в иностранном государстве, так и в России. При этом немаловажно отметить, что нормы СИДН регулируют налогообложение доходов, получаемых от использования недвижимости, а также налогообложение доходов от продажи недвижимости. В отношении налогообложения доходов от сдачи метров в аренду, как правило, применяется норма следующего содержания: «Доходы, получаемые резидентом одного Договаривающегося Государства от недвижимого имущества, находящегося в другом Договаривающемся Государстве, могут облагаться налогом в этом другом Государстве». Это означает, что в случаях, когда компания из РФ владеет недвижимостью за рубежом и получает доход от сдачи имущества в аренду, такой доход будет облагаться налогом как в России, так и в иностранном государстве. В отношении налогообложения доходов при продаже недвижимости, в СИДН, как правило, действует следующая норма: «Доходы, получаемые резидентом одного Договаривающегося Государства от отчуждения недвижимого имущества, находящегося в другом Договаривающемся Государстве, могут облагаться налогом в другом Государстве». Это значит, что такие доходы будут облагаться налогом как в России, так и за рубежом.

Российский налог на имущество

В соответствии со статьей 374 Налогового кодекса, объектами обложения налогом на имущество для российских компаний признается недвижимость, в том числе на основании ограниченных вещных прав, находящееся на балансе организации в качестве объектов основных средств в соответствии с правилами ведения бухгалтерского учета. Соответственно, дом/строение/сооружение, находящееся в иностранном государстве и которое учитывается на балансе российской компании, будет облагаться налогом на имущество на общих основаниях. Так, ставка налога в соответствии со статьей 380 Налогового кодекса не может превышать 2,2 процента, но, как известно, субъекты Федерации вправе уменьшать ставку по данному налогу.

Как было рассмотрено ранее, СИДН никоим образом не элиминируют двойное налогообложение в отношении имущественного налога, однако данную функцию выполняет внутренняя норма – статья 386.1 НК РФ. Как гласит статья, уплаченные компанией за пределами России суммы налога в отношении имущества, принадлежащего фирме из РФ и расположенного на территории иностранного государства, засчитываются при уплате имущественного налога в России. Размер засчитываемых сумм налога, выплаченных за пределами территории РФ, не может превышать размера суммы налога, подлежащего уплате данной организацией в России.

Зарубежный налог на имущество

Сложно найти юрисдикцию, где бы не взимался налог в отношении недвижимого имущества. Российская Федерация не является исключением. Компании из РФ обязаны уплачивать налог на недвижимость в странах, где расположено недвижимое имущество. Так, например, в ФРГ налог на недвижимость взимается на муниципальном уровне. Базовая федеральная ставка имущественного налога составляет 0,35 процента от оценочной стоимости. Эта процентная ставка увеличивается на муниципальный коэффициент. Таким образом, ставка налога составляет в среднем от 1,5 до 2,3 процентов. В Итальянской Республике недвижимость также подлежит налогообложению на муниципальном уровне. Базовая ставка налога составляет 0,75 процентов от оценочной стоимости имущества, при этом муниципальные органы могут увеличивать ставку. Как правило, суммарный размер налогообложения варьируется от 1,7 до 2,2 процента.

Обратите внимание

Доход от использования недвижимого имущества и его продажи в странах, в которых находится собственность, принадлежащая компании из РФ, как правило, не освобождается от налогообложения. Налог в отношении таких доходов взимается на общих основаниях.

Интересно, что в Латвии действует общая ставка налога в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости недвижимости. Земельные участки относятся к недвижимости, и в их отношении также взимается налог на недвижимое имущество (в России земельные участки облагаются земельным налогом) по аналогичной ставке – 1,5 процента. При этом земельные участки, предназначенные для ведения сельского хозяйства, но не используемые для этих целей, облагаются по повышенной ставке – три процента.

Налог на прибыль организаций в РФ

В соответствии со статьей 274 Налогового кодекса, объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций признается прибыль, полученная налогоплательщиком, то есть доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов. Если российская компания сдает зарубежное недвижимое имущество в аренду, то такой доход от арендной платы она должна учитывать следующим образом:

  • как выручка и в бухгалтерском, и в налоговом учете – в случаях, когда сдача имущества в аренду является одним из основных видов деятельности компании;
  • как прочие доходы в бухучете и как внереализационные доходы в налоговом учете – в остальных случаях.

Если компания из РФ продает недвижимость, находящуюся в иностранном государстве, то доход от продажи имущества и, соответственно, расход – в виде остаточной стоимости, признается компанией на дату передачи недвижимого имущества покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества. Таким образом, доходы от сдачи имущества в аренду в России облагаются по стандартной ставке налога на прибыль – 20 процентов (после уменьшения на величину произведенных расходов).

СИДН позволяют облагать налогом доходы от использования имущества и от его продажи как в России, так и в иностранной юрисдикции, что подразумевает под собой двойное налогообложение. В данном случае статья 311 Налогового кодекса позволяет избежать двойного налогообложения. Так, согласно пункту 3 данной статьи, суммы налога, выплаченные в соответствии с иностранным законодательством организацией из РФ, засчитываются при уплате такой организацией налога в бюджет Российской Федерации. Размер засчитываемых сумм налогов, выплаченных за рубежом, не может превышать сумму налога, подлежащего уплате в бюджет России.

Корпоративный налог в иностранных юрисдикциях

Доход от использования недвижимого имущества и его продажи в странах, в которых находится собственность, принадлежащая компании из РФ, как правило, не освобождается от налогообложения. Налог в отношении таких доходов взимается на общих основаниях. 

Журнал «Расчет»

Правдивый журнал о работе бухгалтера сегодня. В издании не публикуются теории или нормы законов, все тексты – реальный опыт бухгалтеров, директоров, юристов и кадровых работников. Интересную статью «для себя» в каждом номере найдет любой сотрудник компании.

Заказать журнал

Поделиться

конверт подписки
Подпишись на рассылку

Выбор читателей

Интересное