Как получить льготу по налогу на имущество

Приобретение имущества, как и его продажа, – стандартная процедура для средних и малых компаний. Но даже если фирма просто владеет объектом недвижимости и не совершает с ним сделок, отражение его стоимости в учете требует специальных навыков. И если с амортизацией проблем, как правило, не возникает, то налогообложение может вызывать определенные трудности. К тому же, цена ошибки при расчете налога на имущество может быть довольно высокой. Дело в том, что стоимость таких объектов достаточно велика, а значит, и удерживаемая сумма налогов будет немаленькой. Ни для кого не секрет, что в крупных российских городах стоимость недвижимости может зачастую превышать цену дорогого автомобиля. Так что, обладая каким-либо дорогостоящим объектом, необходимо тщательно выбирать стратегию налогообложения и учитывать все варианты льгот.

Налог на имущество: специальные условия

Определять налоговую базу по налогу на имущество исходя из кадастровой стоимости организация обязана только при одновременном выполнении специальных условий (п. 2, 7, 10, подп. 2, 3 п. 12 ст. 378.2 НК РФ). О них Минфин рассказывал в письмах от 21 мая 2014 года № 03-05-05-01/24062 и от 19 мая 2014 года № 03-05-04-01/23641. Что же это за условия?

Во-первых, на территории субъекта РФ должен быть принят соответствующий закон, закрепляющий обязанность определять налоговую базу по объектам недвижимого имущества на основе их кадастровой стоимости (абз. 2 п. 2 ст. 372, п. 2 ст. 378.2 НК РФ, письмо ФНС России от 31 октября 2013 г. № БС-4-11/19535).

Во-вторых, объект должен принадлежать организации на праве собственности или хозяйственного ведения (письмо Минфина от 4 июня 2015 г. № 03-05-05-01/32447, Информация ФНС от 8 декабря 2015 г.).

В-третьих, «метры» должны стоять на балансе в составе основных средств на счете 01 «Основные средства» или 03 «Доходные вложения в материальные ценности». Аналогичная точка зрения отражена в письмах ФНС от 6 июня 2014 года № БС-4-11/10837@, от 25 декабря 2015 года № 03-05-05-01/76359 и от 12 декабря 2016 года № БС-4-11/23727@.

В-четвертых, недвижимость должна быть включена в перечень объектов, по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость (абз. 2 п. 2 ст. 372, п. 2 ст. 378.2 НК РФ). Такую позицию Минфин озвучивал в письме от 6 июня 2016 года № 03-05-05-01/26422. И в-пятых, кадастровая стоимость самого объекта или здания (помещения), в котором находится объект, должна быть определена по состоянию на 1 января текущего года. Кадастровую стоимость можно узнать, например, получив выписку из Росреестра (ч. 4 ст. 63 Закона 218-ФЗ).

Читайте также «Новая декларация и расчет по авансам по налогу на имущество»

Кадастровая стоимость: расширенный список

С 2017 года в Москве перечень имущества, облагаемого по кадастровой стоимости, расширен. В соответствии со статьей 1.1 Закона № 64 в 2017 году в столице налогом на имущество по кадастровой стоимости облагаются административно-деловые и торговые центры независимо от их площади и помещения в них, если соответствующие здания расположены на земельных участках, предусматривающих размещение офисных зданий, торговых объектов, объектов общественного питания или бытового обслуживания. Аналогично рассчитывается налог и по отдельно стоящим нежилым строениям общей площадью свыше 1000 квадратных метров, которые фактически используются в целях делового, административного или коммерческого назначения, а также для размещения торговых точек, объектов общепита и бытового обслуживания.

Читайте также «Налог на имущество по кадастровой стоимости в 2017 году»

Так же рассчитывается и налоговая база по расположенным в многоквартирных домах нежилым помещениям, принадлежащим одному или нескольким собственникам. Но лишь в том случае, если общая площадь нежилых помещений в многоквартирном доме превышает 3000 квадратных метров. Сюда же относятся и объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в России через постоянные представительства. А также жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухучета, по истечении двух лет со дня принятия указанных объектов к бухгалтерскому учету.

По кадастровой стоимости облагаются и отдельно стоящие нежилые сооружения и помещения в них, включенные в перечень, утверждаемый Правительством Москвы, в соответствии с частью 3 статьи 2 Закона № 64, но лишь в случае, если эти объекты предназначены или фактически используются в деловых и коммерческих целях, а также для размещения магазинов, кафе и ресторанов или объектов бытового обслуживания. К этой же группе относятся нежилые «метры», находящиеся в зданиях, включенных в этот же список, если назначение помещений в соответствии с их кадастровыми паспортами или техдокументацией предусматривает размещение офисов, магазинов, кафе и ресторанов.

«Льготы по каким-либо налогам – дело хорошее и полезное для развития любого бизнеса, – говорит предприниматель Семен Спицын. – Но преференциями нужно уметь пользоваться. Дело в том, что бюрократические и регламентные преграды зачастую просто не дают возможности применять “налоговые поблажки”. Тут не обойтись без грамотного бухгалтера или хотя бы консультанта по налогообложению. Но не все компании могут позволить себе такую роскошь. Например, если предприниматель решил открыть небольшую гостиницу, то вряд ли в его штате будет юрист или бухгалтер. Все придется делать самому, в том числе и отвоевывать свое право на налоговую льготу».

Читайте также «Когда не действует налоговая льгота по движимому имуществу»

Кадастровая стоимость: решение местных властей

Определять, подпадает ли недвижимость под кадастровое налогообложение, не надо. Список объектов, облагемые по кадастровой стоимости, составляют региональные власти. Так, в Москве на 2017 год перечень объектов кадастрового налогообложения установлен Постановлением Правительства Москвы № 700-ПП и с 2017 года дополнен новыми «метрами» в редакции Постановления Правительства Москвы от 29 ноября 2016 года № 789-ПП (доступен на официальном сайте Правительства Москвы: www.mos.ru). В Приложении № 1 к списку дан перечень зданий, в Приложении № 2 – список нежилых помещений, по которым налог на имущество надо исчислять по кадастровой стоимости. Если объект недвижимости принадлежит организации на праве собственности и включен в список объектов недвижимости, по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость, то он подлежит налогообложению исходя из налоговой базы, определяемой как его кадастровая стоимость.

Читайте также «Применять наименьшую кадастровую стоимость можно. Но не всем»

Налоговые льготы: гостиничный бизнес

В случае если недвижимость в перечне отсутствует, налоговая база по ней определяется как ее среднегодовая стоимость организациями, применяющими общую систему налогообложения (подп. 2 п. 12 ст. 378.2, п. 1 ст. 375, п. 4 ст. 376 НК РФ). В отношении отдельных объектов региональным законодательством предусмотрены налоговые льготы. В частности, в Мос-кве до конца 2019 года гостиницы могут уменьшить налоговую базу по налогу на имущество на величину кадастровой стоимости удвоенной минимальной площади номерного фонда (ч. 2.2 ст. 4.1 Закона № 64). Воспользоваться льготой по налогу на имущество фирма, оказывающая гостиничные услуги, может только при наличии на начало периода свидетельства о присвоении отелю «звездности», предусмотренного Приказом Минкультуры России от 11 июля 2014 года № 1215 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями».

При наличии такого свидетельства организация, владеющая на праве собственности помещением в Москве, расположенным в здании, включенном в перечень имущества, облагаемого по кадастровой стоимости, которое используется для оказания гостиничных услуг, может воспользоваться льготой по налогу на имущество до конца 2019 года. При расчете налога на имущество гостиницы база уменьшается на кадастровую стоимость удвоенной минимальной площади номерного фонда.