Арендные, лизинговые и коммунальные платежи «упрощенца»

07.04.2016

Как предусмотрено подпунктом 4 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса «упрощенцы» с объектом «доходы минус расходы» при определении налоговой базы по единому налогу могут уменьшать полученные доходы на сумму расходов в виде арендных и лизинговых платежей за арендуемое и принятое в лизинг имущество. Что касается коммунальных платежей, то арендатор, применяющий УСН, может оплачивать их арендодателю отдельно, в составе арендной платы или заключить договоры со снабжающими организациями напрямую. О каждом из этих вариантов в нашей статье расскажут эксперты бератора «УСН на практике».

Арендные платежи

Арендную плату за пользование имуществом арендодателя «упрощенцы» вправе списывать в расходы. Главное при этом, чтобы понесенные фирмой затраты были документально подтверждены и направлены на получение дохода. Обосновать расходы на аренду арендатор может, имея на руках договор аренды, акты приема-передачи имущества и платежные документы.

Как известно, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок свыше года, подлежит государственной регистрации. Это следует из пункта 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса. Поэтому налоговики часто не принимают расходы по договорам аренды, которые не зарегистрированы в установленном порядке. Такие договоры, по их мнению, считаются недействительными, а значит, и расходы по ним не обоснованы. Однако у фирм есть выход.

Чтобы учесть арендные платежи по еще не зарегистрированному договору аренды и не вызывать претензий у инспекторов, необходимо:

  • подать документы на регистрацию и получить в комитете по сделкам с недвижимостью справку о том, что они приняты;
  • составить и подписать соглашение, в котором указать, что условия договора аренды применяются к отношениям сторон, возникшим до регистрации договора. Право подписать такое соглашение предоставляет сторонам пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса.

Можно также заключить отдельный краткосрочный договор, который будет действовать до момента регистрации основного договора. Арендные платежи по этому договору можно будет включить в расходы в момент подписания акта (то есть до регистрации).

Если «упрощенцы» арендуют государственное или муниципальное имущество, то они признаются налоговыми агентами по НДС и обязаны рассчитать, удержать и перечислить в бюджет сумму этого налога. Налоговая база при этом определяется как сумма арендной платы с учетом налога.

Подробнее об этом читайте в бераторе «УСН на практике»

«Упрощенцы», выбравшие в качестве объекта налогообложения «доходы минус расходы», сумму перечисленного в бюджет НДС учитывают в составе расходов, уменьшающих доходы отчетного (налогового) периода (пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Если в качестве объекта налогообложения избраны доходы, то на суммы уплаченного НДС доходы от реализации не уменьшают.

Лизинговые платежи

Если фирма не имеет возможности приобрести дорогостоящее имущество (например, технику), можно взять его в финансовую аренду. Для фирм, нуждающихся в хорошем техническом оснащении, договор лизинга – очень выгодный вариант. Во-первых, лизинговое имущество получить проще, чем банковский кредит. Во-вторых, платить лизингодателю можно, уже запустив оборудование в эксплуатацию и заработав на нем определенные средства.

По договору лизинга (финансовой аренды) одна сторона (лизингодатель) покупает имущество и передает другой стороне (лизингополучателю) в аренду. По договору лизинга передавать можно любое имущество, кроме природных объектов, а лизингодатель не вправе использовать лизинговое имущество для личных целей.

Договор заключается в письменной форме. В нем лизингополучатель обычно определяет как предмет договора (какой марки, фирмы, страны-изготовителя должна быть требуемая вещь), так и поставщика (где лизингодателю ее приобретать) и с ним снимает все спорные моменты. Но в некоторых случаях стороны соглашаются, что выбирать будет лизингодатель, и тогда лизингополучатель вправе обращаться со своими претензиями уже и к поставщику, и к лизингодателю.

При покупке имущества лизингодатель должен уведомить продавца о том, что оно предназначается для лизинга.

Как правило, если иное не предусмотрено договором, лизингополучатель получает имущество непосредственно от поставщика.

Лизинговые платежи могут начисляться:

  • исходя из общей фиксированной суммы равными долями в течение срока действия договора;
  • авансом и далее равными долями в течение срока действия договора.

Помимо платы за пользование объектом (вознаграждение лизингодателя), сюда могут включаться:

  • амортизация за время действия договора;
  • стоимость дополнительных услуг лизингодателя;
  • выкупная стоимость имущества (если предусмотрена передача права собственности).

Учет лизинговых платежей

Лизинговые платежи считаются расходами после их фактической оплаты. То есть их можно учесть в тот отчетный период, когда они перечислены лизингодателю, если договор не предусматривает права выкупа объекта лизинга.

В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная стоимость предмета лизинга. Но только в том случае, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.

Подобный вывод сделал Минфин России в письме от 2 октября 2015 г. № 03-11-06/2/56616. А именно: «упрощенец»-лизингополучатель с объектом «доходы минус расходы» вправе списать на расходы лизинговые платежи и выкупную стоимость предметов лизинга.

Чиновники сослались на положения подпункта 4 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса. Эта норма гласит, что «упрощенцы» на «доходно-расходной» УСН могут учитывать в расходах арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество.

Следовательно, расходы организации-лизингополучателя, применяющей УСН, в виде лизинговых платежей за пользование приобретенным в лизинг оборудованием, учитываются при определении налоговой базы по «упрощенному» налогу (пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

А вот выкупную стоимость предмета лизинга можно списать при расчете налога в порядке, установленном для учета расходов на приобретение основных средств. То есть, равномерно с момента ввода его в эксплуатацию в течение каждого квартала налогового периода. Кроме того, это имущество должно быть полностью оплачено (пп. 1 п. 1, п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Иначе говоря, «накопленную» выкупную стоимость можно начать списывать только по окончании срока действия договора лизинга.


ПРИМЕР

АО «Актив» (УСН, объект налогообложения – «доходы минус расходы») 21 ноября прошлого года заключило на 1 год лизинговый договор с ООО «Пассив» и в тот же день получило от него компьютер. Общая сумма договора составляет 90 480 руб., в том числе выкупная стоимость компьютера – 27 144 руб.

Платежи должны перечисляться равными частями в течение срока лизинга начиная с 21 декабря. После завершения аренды компьютер переходит в собственность лизингополучателя.

Ежемесячно АО «Актив» перечисляет ООО «Пассив» 7540 руб. (90 480 руб. : 12 мес.). Бухгалтер рассчитал, сколько из этих денег приходится на лизинговые платежи, сколько – на выкупную стоимость. Доля выкупной стоимости равна 0,3 (27 144 руб. : 90 480 руб.). Отсюда в ежемесячных перечислениях к выкупной стоимости относятся 2262 руб. (7 540 руб. × 0,3), остальные 5278 руб. (7540 – 2262) – к плате за аренду. Арендную плату (5278 руб.) бухгалтер ежемесячно учитывает в составе УСН-расходов.

21 декабря отчетного года «Актив» уплатит последнюю часть платежей и станет владельцем компьютера. Выкупную стоимость компьютера «Актив» сможет учесть как расход на приобретение основных средств. Последний платеж будет сделан в IV квартале отчетного года. Это последний квартал года, поэтому бухгалтер в конце квартала отразит в расходах всю сумму – 27 144 руб.


Обратите внимание

Если предметом договора лизинга является недвижимое имущество, а срок действия этого договора – более одного года, то такой договор подлежит государственной регистрации.

Авансовые платежи по договору лизинга

Если лизингодатель потребовал от вас предоплату, то налоговый учет платежей будет зависеть от того, что под этим авансом подразумевается. Если это выкупная стоимость имущества, то ее нужно включить в расходы только получив право собственности на имущество, то есть выкупив его полностью. А если аванс – это часть платежей за лизинг, то на этот счет никаких рекомендаций ни Налоговый кодекс, ни Минфин России не дают.

Раз лизинг по сути та же аренда, то было бы логично учитывать аванс в налоговой базе равномерно (ежемесячно) в течение всего срока действия договора. Порядок учета авансовых платежей по договору аренды указан в письме Минфина России от 14 ноября 2005 г. № 03-11-04/2/132.


ПРИМЕР

ООО «Актив» 15 ноября отчетного года (УСН, объект налогообложения – «доходы минус расходы») по лизинговому договору, заключенному на 1 год с ООО «Пассив», получило от лизингодателя 50 парт. Общая сумма договора составляет 150 000 руб., из которых 45 000 руб. вносятся авансом 15 ноября, а 105 000 руб. перечисляются ежемесячно равными частями в течение срока договора начиная с 15 декабря.

После завершения договора парты возвращаются лизингодателю.

Бухгалтер «Актива» рассчитал лизинговые платежи и сумму аванса, которую фирма может ежемесячно списывать в расходы, уменьшающие налоговую базу. Лизинговые платежи равны 8750 руб. (105 000 руб. : 12 мес.), авансовые – 3750 руб. (45 000 руб. : 12 мес.).

Компенсация коммунальных расходов

Обычно арендодатель сам оплачивает стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором (горячее и холодное водоснабжение, отопление, энергоснабжение, водоотведение и др.) коммунальным службам. А арендатор компенсирует ему все эти расходы.

Условие о возмещении коммунальных платежей может быть предусмотрено в самом договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему. Причем независимо от того, каким документом закреплена компенсация «коммуналки», отношения сторон в этом случае не являются отношениями по договору поставки коммунальных услуг. Поскольку, в соответствии со статьей 539 Гражданского кодекса, арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг (п. 22 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Рассмотрим подробно учет компенсации коммунальных расходов у арендодателя и арендатора, применяющих УСН.

Расходы арендодателя, применяющего УСН

По мнению чиновников, сумма компенсации арендатором коммунальных услуг арендодателю является доходом арендодателя. Соответственно, должна учитываться при исчислении налоговой базы по «упрощенному» налогу (письма Минфина РФ от 18 июля 2012 г. № 03-11-11/210, ФНС РФ от 5 декабря 2006 г. № 02-6-10/216@, УФНС РФ по г. Москве от 17 ноября 2009 г. № 20-14/2/120232@, постановление Президиума ВАС РФ от 12 июля 2011 г. № 9149/10).

Это невыгодно тем «упрощенцам», которые платят налог с доходов. Ведь в этом случае увеличивается облагаемая база по налогу при УСН.

Аналогичная ситуация наблюдается во взаимоотношениях арендатора и субарендатора.

Если арендатор сдает часть арендуемых площадей в субаренду, то компенсация стоимости коммуналки, которую он получает от субарендатора, учитывается в его доходах. Причем даже если он применяет УСН с объектом «доходы». Такой вывод сделали финансисты в письме от 12 мая 2014 года № 03-11-11/22068.

Поэтому несмотря на то, что всю сумму за коммуналку, поступившую от субарендатора, арендатор перечисляет собственнику помещений, не оставляя ничего себе, ему придется уплачивать «упрощенный» налог с доходов по ставке 6%.

Но если арендодатель применяет доходно-расходную «упрощенку», оплату коммунальных услуг за арендатора он вправе отразить в составе материальных расходов (пп. 5 п. 1, 2 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Если в стоимости коммунальных услуг поставщик предъявил вам к оплате НДС, вы можете также учесть его в расходах на основании подпункта 8 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса.

Учесть затраты на «коммуналку» арендодатель может в момент списания денег с расчетного счета или в момент выплаты их из кассы. При этом он должен иметь документы, подтверждающие коммунальные расходы:

  • счета поставщиков коммунальных услуг;
  • документы об их оплате арендодателем (платежные поручения, приходные кассовые ордера, кассовые чеки и др.).

В бухгалтерском учете арендодателя компенсация стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором, не приводит к изменению экономических выгод, поэтому не отражается на счетах учета доходов и расходов.


ПРИМЕР

ООО «Пассив» (арендодатель), применяющее УСН с объектом «доходы минус расходы», сдает АО «Актив» (арендатор) офисное помещение. Договор аренды предусматривает оплату коммунальных услуг арендодателем. На основании счета, выставленного арендодателем, арендатор компенсирует ему стоимость таких услуг.

4 июля «Пассив» оплатил коммунальным службам потребленные «Активом» в июне коммунальные услуги в сумме 15 340 руб. (в том числе НДС – 2340 руб.).

5 июля «Пассив» выставил «Активу» счет на возмещение коммунальных платежей за июнь в сумме 15 340 руб.

6 июля «Актив» перечислил указанную сумму на расчетный счет «Пассива».

Бухгалтер «Пассива» сделает в учете проводки:

4 июля

ДЕБЕТ 60 субсчет «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»   КРЕДИТ 51
– 15 340 руб. – оплачены коммунальные услуги их поставщикам;

5 июля

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с арендаторами»   КРЕДИТ 60 субсчет «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
– 15 340 руб. – отражена сумма компенсации коммунальных услуг, потребленных арендатором;

6 июля

ДЕБЕТ 51   КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с арендаторами»
– 15 340 руб. – на расчетный счет арендодателя поступила сумма компенсации коммунальных услуг от арендатора.

Расходы арендатора, применяющего УСН

Арендатор, применяющий УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы», может учесть стоимость потребленных им коммунальных услуг в составе материальных расходов (пп. 5 п. 1, п. 2 ст. .346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ, письмо УФНС РФ по г. Москве от 3 июля 2006 г. № 18-11/3/57698@).

Указанные расходы можно учесть в момент списания денег с расчетного счета или в момент выплаты их из кассы. Для этого надо иметь подтверждающие документы:

  • счет от арендодателя на оплату компенсации коммунальных затрат;
  • документы, подтверждающие стоимость коммунальных услуг, потребленных непосредственно арендатором (например, составленные на основании счетов коммунальщиков акт потребления коммунальных услуг и расчет коммунальных платежей).

В бухгалтерском учете арендатора расходы по возмещению арендодателю коммунальных платежей являются расходами по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99).


ПРИМЕР

Торговая фирма «Пассив», применяющая УСН с объектом «доходы минус расходы», арендует помещение у ЗАО «Актив». Потребленные «Пассивом» коммунальные услуги оплачивает поставщикам «Актив», а «Пассив» компенсирует ему их стоимость сверх арендной платы.

5 июля «Актив» выставил «Пассиву» счет на возмещение коммунальных платежей за июнь в сумме 14 160 руб. (в том числе НДС – 2160 руб.). К счету прилагался расчет стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором, произведенный на основании показаний счетчиков.

6 июля «Пассив» перечислил деньги «Активу» в оплату указанного счета.

Бухгалтер «Пассива» сделает следующие проводки:

5 июля

ДЕБЕТ 44   КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с арендодателями»
– 14 160 руб. – отражены расходы (с учетом НДС) по возмещению коммунальных платежей арендодателю;

6 июля

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с арендодателями»   КРЕДИТ 51
– 14 160 руб. – компенсация коммунальных расходов перечислена арендодателю.

Если есть обособленное подразделение

В арендованном помещении можно создать обособленное подразделение. На договор аренды следует обратить внимание организациям, которые арендуют помещение для нового офиса, склада, магазина или иного подразделения и применяют УСН с объектом «доходы минус расходы». При этом следует придерживаться общих правил.

  1. Необходимо проверить срок действия договора. Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. Если вы не зарегистрируете свой договор аренды, то расходы в виде арендной платы, перечисленной по этому договору, налоговики могут не принять. Поэтому гораздо проще заключить договор на срок менее 12 месяцев. Тогда и регистрировать ничего не придется, и арендную плату можно учесть в расходах (пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

    Имейте в виду, что договор, заключенный на срок менее года и впоследствии пролонгированный в соответствии с его условиями, также не требуется регистрировать. Так что, если срок вашего договора аренды составляет 12 месяцев и более, нужно либо переоформить его на более короткий срок, либо зарегистрировать его надлежащим образом.
  2. Обратите внимание на коммунальные платежи. Если планируется их перечислять арендодателю, то должно быть соответствующее условие в договоре. Например, условие о том, что размер арендной платы указан уже с учетом коммунальных платежей. Или условие о том, что арендатор перечисляет арендодателю, кроме фиксированной суммы, еще и компенсацию стоимости фактически потребленных коммунальных услуг. В этом случае все перечисленные арендодателю суммы арендатор сможет учесть в расходах при УСН на основании подпункта 4 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса. Если же в договоре указана величина арендной платы без учета коммунальных платежей и нет дополнительных условий, а арендодатель требует перечислять ему еще и компенсацию, то эту компенсацию включить в расходы арендатору не удастся. В этом случае вам следует поднять вопрос об изменении условий договора.

    Если же ваша организация будет перечислять коммунальные платежи самостоятельно на счета обслуживающих предприятий, то соответствующее условие также должно содержаться в договоре. Тогда стоимость коммунальных услуг можно будет отразить в материальных расходах (пп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
  3. Необходимо уточнить обязанности по ремонту. В соответствии с положениями Гражданского кодекса обязанности по капитальному ремонту лежат на арендодателе, а по текущему — на арендаторе, если иное не предусмотрено законом или договором аренды (ст. 616 ГК РФ). Поэтому если условия о ремонте в договоре отсутствуют, то арендатор может провести только текущий ремонт помещения и, соответственно, учесть его стоимость в расходах согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса. Если арендатор решится провести капитальный ремонт арендованного помещения, то расходы при отсутствии соответствующего условия в договоре будут экономически не оправданы, и учесть их в налоговой базе при УСН не получится.
Об особенностях учета арендных, лизинговых и коммунальных платежей для организаций и предпринимателей, применяющих УСН, можно узнать из бератора «УСН на практике»

Практическая энциклопедия бухгалтера

Все изменения 2018 года уже внесены в бератор экспертами. В ответе на любой вопрос у вас есть всё необходимое: точный алгоритм действий, актуальные примеры из реальной бухгалтерской практики, проводки и образцы заполнения документов.

Узнать подробнее


Поделиться

конверт подписки
Подпишись на рассылку

Выбор читателей

Интересное

Комментарии (0)


    Оставить комментарий


    Введите код с картинки:

    CAPTCHA