Как вернуть недвижимость, если контрагент не оплатил покупку
15.10.2014 распечататьПокупатель подписал договор и акт о передаче земли и зданий, зарегистрировал на себя право собственности, но не оплатил покупку. Как быть продавцу? Вправе ли он дать сделке «задний ход» или единственное, на что он может рассчитывать, – это ждать когда-нибудь оплаты и процентов за просрочку?
Для ответа на поставленные вопросы вспомним июньское Постановления Пленума ВАС РФ № 35. В частности, на особенности возврата переданного по договору имущества в случае, если контракт будет расторгнут вследствие существенного нарушения одной из сторон своих обязательств. По общему правилу, стороны расторгнутого контракта не вправе требовать возвращения того, что было исполнено до момента его расторжения, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п. 4 ст. 453 ГК РФ).
Если же в договоре прописана возможность возврата, а предметом сделки являлась недвижимость, то для регистрации обратного перехода права собственности бывшим компаньонам следует обратиться с заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества (п. 4 Постановления № 35). Другими словами, шансы продавца получить проданные землю или здание обратно – вполне реальны, а алгоритм действий при отражении в контракте права на возврат метров в случае неоплаты более-менее ясен. Но как же быть, если в соглашении о возможности возврата недвижимости при ее неоплате после перехода права нет ни слова? Ответ на этот вопрос, буквально в боевых условиях, совсем недавно пришлось искать двум фирмам из Южно-Сахалинска.
Фабула конфликта была следующая. Несколько лет назад две компании заключили договор купли-продажи недвижимости. Согласно документу, одна сторона передала другой склад, проходную, производственное помещение, а также большой земельный участок. В контракте было установлено, что оплата покупки будет происходить поэтапно: раз в год новый собственник будет перечислять продавцу четко зафиксированную сумму в течение десяти лет.
Однако, не смотря на договоренность, покупатель не спешил переводить компаньону деньги. Зато через некоторое время после регистрации права собственности стал совершенно открыто предпринимать попытки по реализации полученного по договору, но неоплаченного имущества.
Пронаблюдав за действиями нового собственника в течение нескольких лет, и не дождавшись сколь-нибудь конструктивного ответа на собственную претензию, фирма-продавец обратилась в арбитраж с иском о расторжении договора и возврате переданных объектов.
Недвижимость или проценты?
В зале суда представитель истца пояснил, что с момента заключения договора и передачи имущества покупатель не сделал ни одного причитающегося бывшему собственнику отчисления. А это является существенным нарушением условий контракта, и дает ему право расторгнуть неоплаченный договор в одностороннем порядке (пп. 1 п.1 ст. 450 ГК РФ).
Однако судьи первой инстанции отказали фирме в требованиях (решение Арбитражного суда Сахалинской области от 19.12.2013 г. по делу № А59-4421/2013). Арбитры указали, что допущенное покупателем нарушение соглашения не является существенным, поэтому все, что может потребовать в этой ситуации истец – это взыскание неоплаченной суммы и процентов по правилам статей 486 и 395 ГК РФ.
Если в договоре не содержится прямого указания на то, что продавец не вправе требовать возврата неоплаченной, но уже зарегистрированной на покупателя недвижимости, то первый имеет все шансы вновь обрести некогда проданные здание или землю по решению суда.
А вот служители Фемиды из апелляции, к которым истец обратился в надежде отменить решение судей первой инстанции, указали, что требования продавца вполне законны. А мотивировали они свое решение так: согласно пункту 65 ПП ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении соглашения другой стороной. При этом существенным признается такое нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать изначально. Кроме этого, арбитры указали и на факт длительного, более чем трехлетнего, пользования ответчиком недвижимым имуществом без внесения какой-либо оплаты, а также на то, что ответчик в течение этого времени пытался продать неоплаченную недвижимость.
Таким образом, апелляционные судьи решили, что невнесение покупателем платежей можно признать существенным нарушением условий договора, влекущим его расторжение (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2014 г. по делу № А59-4421/2013).
Теперь желание оспорить решение арбитров возникло у ответчика. Обратившись в кассацию, он заявил о том, что продавец абсолютно необоснованно, а главное – бездоказательно, счел длительную неоплату существенным нарушением. Кроме того, по его мнению, единственным последствием неуплаты после регистрации перехода прав может быть только взыскание установленной оплаты и процентов.
Невозможность – не предусмотрена
Но федеральным арбитрам доводы ответчика показались неубедительными. Они, напротив, указали, что, судя по способу оплаты, спорный контракт – это договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа. А раз так, то в силу части 3 статьи 488 и части 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, потребовать возврата.
Практически во всех судебных решениях, где продавцу было отказано в требовании вернуть неоплаченную недвижимость, судьи указывали, что истцу необходимо четко доказать, что просрочка действительно принесла истцу серьезный ущерб, то есть что отсутствие денег является существенным нарушением контракта.
Поскольку судом установлено, что ответчик не произвел ни одного платежа, а условиями соглашения не предусмотрена невозможность продавца отказаться от исполнения контракта, то право последнего требовать расторжения договора и возврата переданного имущества возникает в силу статей 488 и 489 ГК. Что же касается запретов, изложенных в пункте 4 статьи 453 ГК и Постановлении № 10/22, то они в данном случае не действуют, т.к. иное как раз установлено законом (т.е. статьями 488 и 489 ГК РФ). И кроме того, согласно статье 1103 ГК, положения о неосновательном обогащении могут применяться и в случаях возврата по неисполненной сделке. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
В итоге, на покупателя была возложена обязанность возвратить продавцу все объекты. При этом судебный акт в этом случае является основанием для госрегистрации прекращения права собственности покупателя и перерегистрации его на продавца (постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.06.2014 г. № Ф03-2476/2014).
В поддержку покупателя
Этот спор является подтверждением той точки зрения, что госрегистрация права собственности покупателя не является препятствием для возврата неоплаченной недвижимости продавцу, если в «теле» контракта четко не сказано, что такой «отмены» сделки быть не может. Однако, как показывает практика, у многих арбитров и практикующих юристов на этот счет выработалось другое мнение. Они, конечно, тоже подчеркивают, что расторжение договора по требованию одной из сторон по решению суда возможно только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении контракта другой стороной) или договором. Соответственно, возможность возврата объекта сделки продавцу также должна быть предусмотрена законом или договором. Далее, они указывают, что в параграфе Гражданского Кодекса, нормы которого специально посвящены продаже недвижимости, отсутствуют положения, позволяющие расторгнуть контракт купли-продажи недвижимости с возвращением имущества продавцу и аннулированием возникшего у покупателя права собственности в связи с неуплатой им покупной цены.
В то же время в пункте 3 статьи 486 ГК содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать деньги и проценты в соответствии со статьей 395 ГК. То есть на основании закона возврат категорически невозможен. Поэтому остается только договор. И здесь поддерживающие продавцов служители Фемиды, подчеркивают, что если в договоре будет условие о возможности возвращения недвижимости изначальному владельцу, если покупатель вдруг «забудет» ее оплатить, то это сильно повысит шансы продавца на выигрыш (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.12.2005 г. по делу № А05-1018/2005-24, а также определение ВС РФ от 21.10.2008 г. 82-В08-11).
Анна Мишина, для журнала «Расчет»
Лучшее решение для бухгалтера
Бератор - это электронное издание, которое найдет лучшее решение для любой бухгалтерской задачи. По каждой конкретной теме есть все необходимое: подробный алгоритм действий и проводки, примеры из практики реальных компаний и образцы заполнения документов. Установить Бератор для Windows >>
Если у Вас есть вопрос - задайте его здесь >>
Читайте также по теме:
Кадастровую оценку недвижимости можно будет пересматривать задним числом
Налог на недвижимость, приобретенную с целью перепродажи
