Чем отличается инвестиционная недвижимость от обычных доходных вложений во внеоборотные активы

Какой счет выбрать - 01 или 03?

Для учета основных средств в бухучете используются счет 01 «Основные средства»  и 03«Доходные вложения в материальные ценности». Об этом написано в инструкции по применению плана счетов.

Счет 01 предназначен для обобщения информации о наличии и движении основных средств организации, находящихся в эксплуатации, запасе, на консервации, в аренде, доверительном управлении.

Счет 03 предназначен для обобщения информации о наличии и движении вложений организации в часть имущества, здания, помещения, оборудование и другие ценности, имеющие материально-вещественную форму, предоставляемые организацией за плату во временное пользование (временное владение и пользование) с целью получения дохода.

Важно заметить: организации, основным видом деятельности которых не является сдача имущества в аренду на постоянной основе, учет сдаваемого в аренду имущества ведут на счете 01 «Основные средства».

В чем суть инвестиционной недвижимости

В подавляющем большинстве случаев в аренду передаются именно основные средства. Но с 2022 года понятие «доходные вложения в материальные ценности» применительно к недвижимости не используется - в связи с введением понятия «инвестиционная недвижимость». Она учитывается в порядке, установленном ФСБУ 6/2020 «Основные средства» и ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения».

Под инвестиционной недвижимостью понимают отдельную группу ОС, в которую включается недвижимость, предназначенная для предоставления за плату во временное пользование и (или) получения дохода от прироста ее стоимости (п. 11 ФСБУ 6/2020).

МСФО 40, который введен в РФ в действие приказом Минфина от 28 декабря 2015 г. № 217н, определяет инвестиционную недвижимость аналогично, как землю или здание (его часть), которые находятся в распоряжении собственника или владельца по договору аренды (в т. ч. операционной) и используются им для получения дохода в виде:

• арендных платежей;
• прироста стоимости недвижимости.

 Пример. Признание объекта инвестиционной недвижимости

	 Например, компания получила прибыль и ее часть направила на приобретение коммерческого здания. Для нужд своего производства объект не используется, его сдают в аренду, то есть объект относится к инвестиционной недвижимости. Общую стоимость здания бухгалтер отражает в балансе на счете 03. Ведь фирма сделала «доходные вложения» и получает от них прибыль.

Для признания объекта инвестиционным необходимо выполнение 2 условий:

• наличие высокой вероятности поступлений от использования по соответствующему назначению;
• возможность надежного определения первоначальной стоимости объекта.

Оценка инвестиционной недвижимости

Инвестиционная недвижимость, которая учитывается в том числе на счете 03 в составе доходных вложений в материальные ценности, принимается на учет по первоначальной стоимости, определяемой в соответствии с п. п. 9 - 16 ФСБУ 26/2020 (п. 12 ФСБУ 6/2020).

Ее определяют исходя из фактически произведенных капитальных вложений - затрат на их приобретение (включая расходы по доставке, монтажу и установке и пр.), которые учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» .

После признания инвестиционная недвижимость оценивается по первоначальной или по переоцененной стоимости (п. 13 ФСБУ 6/2020).

В первом случае первоначальная стоимость инвестиционной недвижимости погашается путем начисления амортизации (п. 27 ФСБУ 6/2020). Суммы начисленной амортизации отражаются на счете 02 «Амортизация основных средств» по соответствующей аналитике.

Инвестиционная недвижимость, оцениваемая по переоцененной стоимости, не амортизируется (п. 28 ФСБУ 6/2020). Она отражается на счете 03 по справедливой стоимости, которая определяется на каждую отчетную дату (п. 21 ФСБУ 6/2020). А сумма дооценки или уценки включается в состав доходов или расходов текущего периода, в котором произведена переоценка.

Если объект приобретен исключительно для получения дохода от прироста его стоимости, то очевидно, что его следует оценивать именно по переоцененной стоимости.

Что включать в строку 1160 баланса

В балансе стоимость инвестиционной недвижимости, учитываемой по счету 03, включают в показатель строки 1160 «Доходные вложения в материальные ценности» по балансовой стоимости. В бухгалтерском балансе указывают их остаточную стоимость (первоначальная стоимость за вычетом начисленной амортизации и суммы обесценения).

Балансовая стоимость инвестиционной недвижимости определяется как разница между сальдо по счетам 03 и 02 в случае начисления амортизации или как сальдо по счету 03, если амортизация не начисляется.

Амортизацию материальных ценностей, предоставляемых во временное владение или пользование с целью получения дохода, учитывают по кредиту счета 02 «Амортизация основных средств» тоже обособленно. Начислите ее по тому имуществу, которое у вас учтено на счете 03.

Если фирма учитывает имущество, включая инвестиционную недвижимость, по первоначальной стоимости, и у нее имеются также объекты ОС, учитываемые на счете 01, то из остатка по счету 02 необходимо исключить суммы амортизации, начисленные по этим объектам.

Формула такая:

Амортизацию начисляют в том же порядке, что и по основным средствам, учтенным на счете 01 .

Незавершенные капитальные вложения во внеоборотные активы, подлежащие последующему принятию к учету на счете 03, могут тоже включаться в показатель строки 1160 и отражаться обособленно по одной из строк, расшифровывающих показатель этой строки.

При несущественности его можно отразить по строке 1190 «Прочие внеоборотные активы».

В этом случае кроме балансовой стоимости инвестиционной недвижимости показатель строки 1160 формируют дебетовые сальдо по счетам 08 «Вложения во внеоборотные активы» и 07 «Оборудование к установке» в относящей к ней части.

Первоначальную стоимость этих ценностей определяют в том же порядке, что и основных средств (то есть исходя из суммы всех капитальных вложений, связанных с их приобретением).